日前,國家稅務總局公布了《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》,對房地產企業預售收入的預計利潤率做了調整,由原來的非經濟適用房不低于15%調高到20%,經濟適用房維持3%。
對此,有關專家稱,此項政策并非新政,而是對以前政策的修正,可能對房地產上市公司現金流產生一定壓力,但總的稅收負擔沒有加大,對房地產企業影響有限。
收緊房企現金流
《通知》對非經濟適用房開發項目的預計利潤率做出規定:位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的,不得低于20%;位于地級市、地區、盟、州城區及郊區的,不得低于15%;位于其他地區的,不得低于10%。
萬聯證券副總經理黃鵬分析說,新規定對省級地區的住宅(非經濟適用房)的預售收入,按照預計利潤率不低于20%的標準預繳企業所得稅,這使得企業預繳所得稅的金額有所增加,但增加不多,壓力也不會太多。
中金公司房地產行業分析員白宏偉也表示,由于僅是預繳所得稅,項目完工后將重新清算調整,因而并非新稅務負擔,只是對房地產開發商的現金流要求更高。
《通知》明確指出,房地產開發企業按當年實際利潤據實分季(或月)預繳企業所得稅的,對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品,在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入,按照規定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額,計入利潤總額預繳,開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。
黃鵬指出,新政規定房地產開發企業按當年實際利潤據實分季(或月)預繳企業所得稅的,與以前的規定相比,使得預繳所得稅周期有所提前,也即企業支出提前,對資金形成一定壓力。
國泰君安的一份相關報告指出,房地產開發商預售房款必須預繳所得稅是2005年就執行的調控政策,從總體上看,開發商項目資金杠桿空間被擠壓的趨勢不變,也會因為現金流影響而使得資金競爭優勢加劇。
對房地產公司影響不大
記者了解到,目前房地產企業的稅收預繳已經按照上述標準執行。據萬科a內部知情人士分析,利潤預繳稅早前就有規定,不過比例是15%-20%之間,現只是將比例提高到最高限度,而由于兩稅合并,使企業所得稅從33%降為25%,企業實際所繳稅反而下降,這種預繳比例的提高對公司現金流影響不大,但會對外資企業有影響。
中金公司房地產行業分析員白宏偉也表示,對比新出臺的稅收政策,新的內容與目前正在執行的房地產稅收政策并沒有太大區別,目前企業基本都是按照季度繳納稅款的,而列表中的預計利潤率也和目前繳納額度沒有發生大的變化,對房地產上市公司影響不大。
對于房地產公司的影響,黃鵬則有不同的看法。他認為,這個政策對本身就有資金壓力的房地產企業影響會比較大。國家出臺這個政策可能也出于擔心房地產企業增長過快,一季度房地產開發投資增長速度達到32%,固定資產增長速度達到了25%,相對來說還是比較高。
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